Industri properti di Indonesia alami peningkatan selama 2022

Marine Novita, Country Manager Rumah.com menjelaskan bahwa pasar properti nasional menunjukkan tren yang terus membaik pada tahun 2022. Kenaikan harga properti meningkat lebih pesat dibanding tahun sebelumnya, demikian pula dengan permintaan pasar.

"Sejumlah kebijakan Pemerintah, mulai dari pelonggaran protokol kesehatan jelang Hari Raya Idul Fitri 2022 serta suku bunga Bank Indonesia yang terus ditahan pada 3,5 persen dalam satu setengah tahun terakhir menjadi salah satu faktor penting yang menjaga optimisme pasar properti di tanah air," kata Marine.

Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan kenaikan harga secara tahunan pada kuartal ketiga 2022. Indeks harga properti naik sebesar 4,9 persen secara tahunan. Kenaikan ini menunjukkan percepatan jika dibandingkan dengan kuartal ketiga 2021. Ketika itu, indeks harga naik sebesar 3,24 persen dibandingkan kuartal ketiga 2020.  

Kenaikan indeks harga tersebut juga diikuti kenaikan permintaan sebesar 16,4 persen secara tahunan. Meski demikian, penyedia suplai tampaknya masih menahan peluncuran suplai baru dimana secara tahunan, suplai kuartal ketiga 2022 hanya naik tipis sebesar 3,7 persen.

Indikasi positif pasar properti juga terlihat dari tren permintaan pasar. Percepatan kenaikan harga properti tidak menyurutkan permintaan pasar. Sebaliknya, permintaan properti pada kuartal ketiga 2022 menunjukkan kenaikan yang cukup pesat, sebesar 9,2 persen dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya.

Marine menuturkan jika dilihat per kuartal selama tahun 2022, Rumah.com Indonesia Property Market Index sempat mencatat tren negatif di awal tahun. Pada kuartal pertama 2022, tren indeks harga properti masih stagnan secara kuartalan dengan kenaikan di bawah 1 persen. Tren negatif juga berlanjut pada indeks suplai, yang turun sebesar 0,3 persen secara kuartalan, serta indeks permintaan, yang turun hingga 2 persen secara kuartalan.

Pada kuartal kedua 2022, tren indeks harga properti menunjukkan kenaikan sebesar 3,2 persen secara kuartalan. Tren kenaikan ini juga terlihat pada indeks suplai, yang naik sebesar 1,3 persen secara kuartalan. Sementara itu, permintaan naik sebesar 2 persen secara kuartalan. Pada kuartal ketiga 2022, indeks harga properti menunjukkan kenaikan tipis sebesar 1 persen secara kuartalan, diikuti indeks suplai sebesar 5,1 persen secara kuartalan. Sementara itu, indeks permintaan meningkat hingga 10,5 persen per kuartal.

Jika dilihat dalam jangka waktu setahun ke belakang, indeks harga dan indeks suplai menunjukkan peningkatan dari 2021 ke 2022 yaitu masing-masing sebesar 5 persen untuk kenaikan indeks harga, dan 4 persen untuk kenaikan indeks suplai. Sementara itu, indeks permintaan bervariasi dengan kenaikan tertinggi dialami daerah Kabupaten Bekasi dengan peningkatan permintaan sebesar 124 persen dalam setahun dan penurunan permintaan terbesar terjadi pada kota Bogor sebesar -30 persen dalam setahun terakhir.

“Pelaku industri properti sebenarnya selalu optimistis dengan situasi pasarnya. Hanya saja, keputusan terkait rencana investasi masih sangat bergantung pada kebijakan Pemerintah. Sepanjang tahun 2022, Pemerintah sendiri telah mengambil langkah yang tepat. Pelonggaran protokol kesehatan mendorong pulihnya aktivitas ekonomi nasional. Selain itu, optimisme Pemerintah dalam menjaga pertumbuhan ekonomi sesuai target membuat pelaku industri juga lebih optimistis dalam berinvestasi, termasuk pada sektor properti,” jelas Marine.

Sentimen positif pada pasar properti sepanjang 2022 juga ditunjukkan dengan optimisme pencari properti terhadap kisaran harga rumah yang dicari. Data Rumah.com mencatat pencarian properti sepanjang 2022 didominasi oleh pencarian properti kelas menengah atas, dengan harga mulai dari Rp 1 miliar yaitu sebesar 56 persen dari total pencarian properti di Rumah.com. Jumlah ini naik sebesar satu persen dari kuartal sebelumnya dan naik dua persen dibandingkan kuartal ketiga tahun 2021.

Marine menjelaskan bahwa faktor penting yang menjaga lansekap pasar properti 2022 tetap baik adalah adanya stimulus dari pemerintah, di antaranya adalah pelonggaran uang muka kredit pemilikan properti hingga nol persen serta Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga sebesar 50 persen. Kedua kebijakan tersebut semula akan berakhir pada akhir September 2022 lalu.

Keinginan pelaku industri properti agar stimulus tersebut dipertahankan mendapat respon positif dari Pemerintah. Bank Indonesia memutuskan untuk memperpanjang kebijakan down payment (DP) Nol Persen atau pelonggaran rasio loan to value (LTV) dan financing to value (FTV) untuk kredit pemilikan rumah (KPR) serta pembiayaan properti hingga 31 Desember 2023. Sementara terkait kebijakan PPN DTP sampai saat ini belum ada tanda-tanda akan diperpanjang oleh Pemerintah.

“Stimulus yang dihadirkan Pemerintah terbukti tepat sasaran bagi konsumen. Data Rumah.com Consumer Sentiment Survey H2 2022 menunjukkan bahwa kebijakan pelonggaran PPN mendorong optimisme konsumen. Sebaliknya, masih sedikit konsumen yang merasakan manfaat program rumah subsidi, yang menjadi salah satu program perumahan andalan Pemerintah. Sedangkan stimulus DP Nol Persen yang diluncurkan tahun lalu juga terbukti memberi pengaruh signifikan terhadap perputaran ekonomi di sektor properti,” kata Marine.

Rumah.com Consumer Sentiment Study adalah survei berkala dilakukan dua kali dalam setahun oleh Rumah.com sebagai portal properti terdepan di Indonesia bekerjasama dengan lembaga riset Intuit Research, Singapura untuk mengetahui dinamika pasar properti tanah air. Survei kali ini berdasarkan 1000 responden dari seluruh Indonesia yang berlangsung pada bulan Juni hingga Juli 2022.

Sementara itu pembangunan infrastruktur transportasi strategis seperti LRT Jabodetabek, Kereta Cepat Jakarta-Bandung, berbagai ruas jalan tol masih menjadi faktor utama pendorong kenaikan harga properti di Jabodetabek. Sejumlah wilayah di Jabodetabek mengalami kenaikan harga properti yang pesat. Kabupaten Tangerang mengalami kenaikan sebesar 28 persen secara tahunan pada kuartal ketiga 2022, sementara Depok dan Bogor mengalami kenaikan sebesar 10 persen secara tahunan pada kuartal yang sama.

Di sisi keuangan, Pemerintah mempertahankan kebijakan suku bunga acuan BI-7 Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) di tingkat 3,5 persen hingga melewati paruh kedua 2022. Kebijakan suku bunga ini mendorong perbankan untuk ikut menurunkan suku bunga KPR dan KPA menjadi sekitar 7,7 persen secara rata-rata di tahun 2022 dari sebelumnya sekitar 8,3 persen secara rata-rata di tahun 2021.

Setelah selama 18 bulan BI7DRR bertahan di tingkat 3,5 persen, akhirnya pada bulan Agustus 2022, Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan BI7DRR menjadi 3,75 persen dan pada bulan September 2022 kembali naik menjadi 4,25 persen. Kenaikan suku bunga acuan ini dilakukan oleh Bank Indonesia salah satunya sebagai langkah antisipasi terhadap ancaman resesi.

Ancaman ini diprediksi juga akan berdampak terhadap pasar properti, salah satunya adalah kenaikan suku bunga. Dampak lainnya, bank diperkirakan akan lebih selektif dalam memberikan pinjaman pembiayaan, termasuk KPR dan KPA. Hingga akhir Agustus, kenaikan suku bunga acuan ini belum terlihat berpengaruh pada suku bunga KPR dan KPA di pasar. Meski demikian, suku bunga KPR dan KPA berpeluang naik menjelang akhir tahun.

Marine memberikan kesimpulan bahwa Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan pasar properti mulai pulih pada tahun 2022. Setelah sempat stagnan akibat pandemi pada 2021, penjual atau penyedia suplai properti hunian semakin berani menaikkan harga properti. Ini terlihat dari tren harga properti yang terus meningkat, terutama dalam dua kuartal terakhir.

“Namun demikian, situasi pasar properti pada tahun 2023 akan kembali menghadapi tantangan. Bayang-bayang resesi dan kenaikan suku bunga global akan membuat penjual atau penyedia suplai hunian berhati-hati dalam membuat keputusan. Sekali lagi, outlook pasar properti hunian pada 2023 akan bergantung pada kebijakan Pemerintah dalam menjaga situasi ekonomi nasional,” pungkas Marine.